Законопроект решит проблему коттеджных поселков: кто владеет дорогами и сетями?
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов сообщил, что в российском законодательстве до сих пор отсутствует четкое регулирование отношений внутри коттеджных поселков. Из-за этого жители сталкиваются с серьезными трудностями — доступ к домам ограничен, а собственники участков требуют необоснованных платежей за проезд и использование инфраструктуры.
Конфликты в поселках: от тысячи рублей за въезд до отказа в помощи
Жители различных регионов России неоднократно обращались в парламент с жалобами на ситуацию, когда управляющие компании или застройщики пытаются контролировать общие объекты инфраструктуры. Например, в клубном поселке под деревней Лебедки в Смоленской области управляющая компания ввела плату в размере тысячи рублей за каждый въезд через КПП по единственной дороге к домам. В Подмосковье жители деревни Бабаиха столкнулись с требованием выкупить подъездную дорогу за 126 миллионов рублей или платить по 800 тысяч ежемесячно за аренду. Несогласные получали блокировку коммуникаций — даже скорая помощь не могла добраться до домов.
Аналогичная ситуация наблюдается в коттеджном поселке «Журавлиное» в деревне Хиттолово Ленинградской области. Эти примеры показывают, что без правового регулирования возникают реальные угрозы для безопасности и комфортной жизни граждан.
Новый законопроект: кто владеет чем?
Цель нового законопроекта — предотвратить подобные конфликты в будущих жилых комплексах. Документ закрепляет понятие «жилой комплекс», устанавливает правила формирования и управления общим имуществом, а также порядок пользования дорогами, инженерными сетями и другими объектами инфраструктуры. Это означает, что уже на этапе проектирования будут определены права и обязанности всех участников поселка.
Права жителей и обязанности собственников
- Общее имущество признается совместным, его доля у каждого жителя пропорциональна площади его участка.
- Собственники обязаны участвовать в содержании общего имущества, оплачивать налоги и другие обязательные расходы.
- Если объект не является общим имуществом, его использование регулируется соглашением между сторонами.
- В случае отсутствия договоренности условия определяются судом.
- Жители имеют право свободного и бесплатного проезда и прохода к своим участкам по участкам общего назначения, предназначенным для удовлетворения общих потребностей проекта планировки.
Когда закон вступит в силу и что будет с существующими поселками?
Предполагается, что закон вступит в силу с марта 2028 года. Однако он не будет иметь обратной силы и не будет применяться к уже существующим поселкам. По словам Пахомова, одно законодательное решение не может автоматически изменить статус собственности на дороги и сети, изъять их у законных владельцев или установить новые тарифы. Но после введения понятия «жилой комплекс» в законодательство все эти вопросы станут возможны для решения в рамках отраслевого регулирования.
Работа продолжится: от базового закона к детализации
Депутат считает, что принятие этого закона станет первым шагом в системной работе по урегулированию ситуации. Проблема существует давно — с 1990-х годов. Законодательство четко регулирует отношения в многоквартирных домах, но не учитывает особенности малоэтажных поселков, что приводит к конфликтам и ухудшению качества жизни.
Экспертные мнения: как справиться с хаосом?
Вице-президент ГК «Мечта» Валерий Артемьев отметил, что любое решение лучше, чем текущее состояние. При этом невозможно привести все действующие поселки к единому стандарту только на основе здравого смысла — слишком разнообразна практика. Для урегулирования нужна смелая политическая воля: законодатель должен четко определить правила, и все стороны примут их с облегчением, поскольку вопрос давно накапливает напряжение.
Почему девелоперы действуют так?
Член правления Ассоциации деревянного домостроения Артур Хафизов объяснил, что конфликты часто возникают не из злого умысла, а из стремления организовать управление инфраструктурой. Чтобы поддерживать дороги и сети, нужно, чтобы все платили. Если часть жителей уклоняется от оплаты, начинаются разборки. Отсутствие законодательной базы заставляло застройщиков принимать самостоятельные меры. Установление правил через закон — это значительный плюс для повышения порядка в поселках.
Что нужно для перехода на новый режим?
Зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Светлана Стонис пояснила, что новый закон не начнет действовать автоматически в старых поселках. Чтобы получить статус жилого комплекса, необходимо решение двух третей собственников, а также разработка документации по планировке территории — процесс затратный и сложный. Законопроект не предусматривает передачу общего имущества в муниципальную собственность.
Пробелы в механизмах управления
Одним из ключевых вопросов остается порядок управления. Собственники сами выбирают форму — управляющую организацию, товарищество собственников недвижимости или самоуправление. Но если собрание не состоится или необходимый кворум не достигнут, механизм принятия решений отсутствует. В отличие от многоквартирных домов, где предусмотрены действия органов власти, в законопроекте аналогичного механизма нет. Этот пробел, по мнению эксперта, требует внимания при дальнейшей доработке.
Путь к решению: инвентаризация и новая модель
Ранее депутат Александр Аксененко предлагал создать специальный механизм передачи дорог и инженерных сетей, обслуживающих поселок, в общую собственность жителей или муниципалитетов. Первым шагом, по его мнению, должна стать полная инвентаризация таких объектов. Только после этого можно будет говорить о справедливом распределении прав и обязанностей.
