Новые правила строительства: что нужно знать о зонах затоплений с 4 августа
С 4 августа в России вступили в силу поправки в Водный кодекс, запрещающие строительство в границах зон затоплений и подтоплений. Ранее объекты могли возводиться при условии защиты от воды — например, с помощью дренажа, дамб, свайного фундамента или подсыпки участка. Теперь же застройщик обязан сначала исключить территорию из зоны риска, а затем приступать к работам.
Переходный период до 2030 года
Для объектов, начатых до 4 августа, правительство утвердило переходный механизм, позволяющий завершить строительство при условии обеспечения инженерной защиты. Это решение закреплено постановлением Правительства РФ и действует до конца 2030 года. По словам директора по строительству компании «Унистрой» Ленара Муртазина, проекты, уже находящиеся в стадии реализации, можно продолжать, но только при наличии подтвержденных решений по защите от вод.
Что требуется от застройщика
Необходимо документально подтвердить, что объект защищен от негативного воздействия воды. В проектной документации должны быть предусмотрены инженерные решения — водоотведение, защитные сооружения, планировочные меры или усиленная гидроизоляция. Если таких решений нет, их придется разработать и согласовать. Это потребует дополнительных изысканий, проектирования, согласований и финансовых вложений.
Частный сектор: шанс сохранить дом
Для тех, кто подал уведомление о строительстве индивидуального или садового дома до 4 августа и не получил отказ, разрешено оформить дом в собственность и поставить его на кадастровый учет. Это особенно важно для владельцев участков в зонах риска, где ранее существовали риски сноса.
Почему важно подать уведомление заранее
Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов подчеркивает, что подача уведомления — ключевой шаг. Многие надеются использовать дачную амнистию, чтобы зарегистрировать дом после постройки. Однако без официального уведомления администрация может подать в суд на снос, а владелец останется без жилья и с утраченными средствами. Судебная защита возможна только при наличии подтверждения разрешения на строительство.
Как избежать проблем при выборе участка
Эксперт рекомендует перед началом работ обратиться к кадастровому инженеру, который проверит, возможно ли строительство на выбранном участке. Также можно самостоятельно проверить информацию через Публичную кадастровую карту на платформе «Национальная система пространственных данных». Однако самостоятельная проверка требует определенных знаний. Многие пытаются сэкономить на услугах, но в итоге теряют миллионы из-за необходимости демонтажа или перестройки.
Защита от воды: как это работает
Руководитель строительных проектов DBC Construction Алексей Герасимов объясняет, что строительство в зонах паводков или повышенных грунтовых вод чревато серьезными рисками. Вода может выталкивать подземную часть здания, вызывать просадку грунта, деформацию фундамента, трещины в стенах и повреждение инженерных систем. При откачке воды могут пострадать соседние объекты.
- Поднять площадку подсыпкой выше уровня воды
- Организовать эффективный водоотвод
- Выполнить усиленную гидроизоляцию подвала
- Установить обратные клапаны на канализацию
- Разместить оборудование выше уровня воды
- Возвести подземную стену до плотного водоупорного слоя
- Обеспечить постоянный дренаж с насосными станциями
- Использовать дамбы и сваи для удержания конструкции
Что делать, если стройка уже идет без защиты
Если работы начались без проекта защиты, необходимо срочно переделать документацию, вскрыть и усилить конструкции. Работы могут быть приостановлены до выполнения мероприятий. Сроки сдачи объекта сдвигаются на месяцы, а при упущении сезона низкой воды — даже на год. Затраты возрастут многократно. Защита задним числом обходится в разы дороже, чем проектирование с самого начала. Кроме того, может потребоваться постоянная откачка воды после сдачи дома — это ведет к высоким эксплуатационным расходам.
Где находятся зоны затоплений и подтоплений
По данным Росреестра, в стране насчитывается 9 631 зона затоплений и подтоплений. Уточнить, относится ли участок к таким территориям, можно через Публичную кадастровую карту или в выписке из ЕГРН. К марту 2024 года в системы были внесены 93% зон. Наибольшее количество таких территорий находится в Краснодарском крае (1 005), Дагестане (467), Московской области (400) и Иркутской области (400). Все данные по Дагестану и Иркутской области внесены полностью, в Московской области — на уровне 37,8% на начало весны.
Чем отличается затопление от подтопления
Затопление связано с осадками, разливом рек или водоемов, тогда как подтопление происходит из-за поднятия грунтовых вод. Зоны устанавливаются, изменяются или прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов на основании предложений региональных властей.
